• 최종편집 2022-07-06 (수)

최대 변수 ‘대선·전세’… “공급 늘리고 규제 풀어야”

올해 집값 전망 팽팽한 상황…전문가들 정책 조언

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기사입력 : 2022.01.05 14:38
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최근 집값 상승세가 눈에 띄게 줄었다. 서울 일부 자치구는 하락세로 돌아섰고, 경기도에서도 집값이 떨어지는 지역이 늘어나고 있다. 하지만 집값이 완전히 하락세로 돌아선 것은 아니다. 서울 강남 등 고가 아파트는 여전히 상승세를 유지하는 가운데 신고가 사례도 터져 나오고 있다.
이 같은 상황 속에 올해 집값 전망은 상승과 하락이 팽팽하게 엇갈린다. 부동산 플랫폼업체 직방이 애플리케이션 사용자들을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 응답자의 43.7%(537명)가 올해 집값이 하락할 것으로 내다봤고, 38.8%(479명)는 상승할 것으로 예상했다.
집값 하락론자는 그동안 집값이 너무 가파르게 올라 기존주택을 찾는 수요가 주춤한 데다 지난해 하반기부터 기준금리 인상 사이클이 시작된 점에서 집값이 하락할 가능성이 높다고 예상하고 있다. 
반면 상승론자는 주택 공급이 단기간에 늘어나기 어려운데다 전셋값 불안이 지속되고 있고, 올해 치러질 대선과 지방선거를 통해 나올 개발 공약이 집값을 다시 자극할 수 있다는 점을 주목하고 있다.
부동산 전문가들은 올해 집값 안정을 위해 ‘공급 속도전’과 ‘규제 완화’가 필요하다고 입을 모은다. 시장의 최대 변수로는 대통령 선거에 따른 정책 변화와 전세시장을 꼽고 있다.
우선 3기 신도시를 통한 주택 공급은 시간이 최소 4년 이상 필요한 만큼 단기간에 늘리기 위한 다각도의 주택공급 방안이 필요하다는 게 전문가들의 견해다.
장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “집값 안정에 가장 도움이 되는 것은 공급 확대”라며 “MB정부 때도 보금자리 주택을 공급하기 시작하면서 강남 수요가 분산된 측면이 있는데 그런 정책들이 적극적으로 필요하다”고 말했다. 이어 “3기 신도시는 입주하는데 시간이 오래 걸리는 만큼 바로 공급할 수 있는 곳을 찾아서 공급해주는 게 집값 안정에 큰 도움이 될 것”이라고 말했다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “실제 공급이 이뤄지지 않는 상황에서 공급 확대 얘기만으로는 집값이 떨어지지 않는다. 최대한 공급을 빨리하는 게 중요하다”며 “3기 신도시는 시간이 많이 걸리기 때문에 직주근접이 가능한 수도권 도심 내에 미니신도시나 미니재개발·재건축을 추진해 공급 부족을 해소하면 어느 정도 나아질 것”이라고 말했다. 단기적인 집값 안정 효과를 위해 세금, 대출 등의 규제 완화가 필요하다는 목소리도 적지 않다.
안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사는 “공급을 늘린다고 해도 당장 쏟아져 나오지 않기 때문에 기존 주택 물량 나오게 하는 방법이 효과적”이라며 “수요를 막는 정책 보다는 다주택자들이 매물을 내놓도록 해서 가격을 안정화 시키는 쪽으로 갈 수 밖에 없다. 다음 정부 초기가 중요한데 초기에 매물이 나오도록 유도하면서 상승폭을 줄여나가면 임기 후반기에는 공급 확대로 인한 매물이 나오니까 자연스럽게 집값이 안정될 수 있다”고 설명했다.
특히 전문가들은 ‘찔끔’ 대책으로는 다주택자들의 매물 유도 효과가 약하기 때문에, 규제를 완화한다면 과감하게 풀어야 한다고 지적한다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “양도세 중과 때문에 다주택자 매물이 시장에 나오지 못하고 있는데 과감하게 완화해서 매물 출회를 유도하면 매물 잠김 현상이 풀리고 집값이 하락 전환 될 수도 있을 것”이라고 말했다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “다주택자 매물이 시장에 나오게 하려면 양도세 중과 등 중첩된 규제를 풀어줘야 하는데 1년을 온전히 중과 면제하는 정도는 돼야 시장에 긍정적 영향이 있을 것”이라며 “매도자가 물건을 내놔도 받아줄 사람이 있어야 하는데 그러려면 실수요자의 대출규제도 풀어줄 필요가 있다”고 짚었다.
올해 주택 시장에 미칠 가장 큰 변수로는 3월9일 치러지는 대통령선거가 꼽힌다. 새 정부가 출범하게 되면 세금과 대출, 공급 정책까지 집값에 영향을 미칠 주요 정책이 바뀔 수 있기 때문이다. 현재 각종 여론조사에서도 향후 판도에 부동산 정책이 가장 중요한 쟁점으로 떠오르고 있다.
부동산 시장에서는 누가 당선 되더라도 부동산 정책 기조의 큰 변화가 생길 것으로 예상하고 있다. 현재 양당 후보의 공약을 보면 주택공급 확대가 필요하다는 점에는 일치하지만 공급 방식에 대한 접근법에는 다소 차이가 있다. 중장기 주택 시장에 미치는 영향이 적지 않을 것으로 예상되는 이유다.
고종완 한국자산관리연구원장은 “올해 주택 시장의 가장 큰 변수는 대선”이라며 “좋은 정부가 탄생해서 사람들이 2~3년 기다리면 내 집 마련 기회가 있다는 확신이 든다면 집을 고점에 사지 않을 것이고 그러면 하반기에는 집값이 안정될 가능성이 높다. 하지만 획기적인 부동산 정책이 없다면 구매심리를 진정시키는 효과가 떨어져 지금처럼 불확실한 상황이 이어질 수 있다”고 말했다.    

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